‘LH 를 내세워 공공주택’ 정책을 추진 중인 정부의 의도는 뭘까?

1.  LH 공공주택과 정부

    

1, 주택시장 불안과 공급 미스매치

 

한국은 특히 수도권 및 일부 인기 지역 중심으로 주택 수요가 높고, 이에 비해 공급이 부족하거나 비효율적으로 이뤄지는 구조적 문제가 있다. 민간 중심 개발은 부동산 경기 변동에 민감하고, 택지 조성 이후 민간 시행사의 사업 착공 지연, 미분양 리스크 등으로 인해 실제 공급이 계획대로 이뤄지지 않는 경우가 많았다.

이재명 정부는 이러한 구조적 한계를 ‘공공 중심 공급 주도’ 체제로 바꾸는 게 급선무라고 판단한 것이다. 즉, 시장 메커니즘에만 맡기지 않고 정부가 직접 개입하여 주택 공급 안정화를 꾀하겠다는 입장이다.

 

 

1.2 “택지 + 시행을 LH가 직접 맡는다” 구상

 

전통적으로 LH는 공공 택지 조성 및 인프라 구축을 담당한 뒤, 조성된 택지를 민간에 매각하면 민간 개발업자가 주택을 지어 분양하는 방식이 많았다. 이 경우 민간 사업자가 사업 리스크를 감수하면서 착공 시점을 조정하거나 사업 속도를 조절하는 경우가 많았다.

이재명 정부는 이 구조를 뒤집고 싶어 한다. ‘택지 매각 → 민간 분양’ 방식에서, LH가 택지를 매각하지 않고 직접 사업 시행자 역할을 수행하는 방식으로의 전환을 핵심 축으로 삼았다. 이를 통해 사업 지연이나 민간 이윤 마진으로 인한 비용 상승을 줄이고, 안정적으로 주택을 공급하겠다는 구상이다.

2. 이재명 정부의 LH 중심 주택정책: 주요 내용

 

 

다음은 언론 보도와 정부 발표를 바탕으로 정리한, 이재명 정부의 LH 중심 주택정책의 주요 골자들이다.

 

2.1 공급 목표와 착공 중심 전환

 

정부는 2030년까지 서울 및 수도권에서 총 135만호 주택을 착공하겠다는 목표를 세웠다.

과거 주택정책은 ‘인허가 기준’ 중심으로 발표되곤 했으나, 실행 가능성이 낮다는 비판이 많았다. 따라서 이 정부는 기준을 인허가가 아닌 착공 기준으로 바꿔 발표하겠다고 밝혔다.

매년 약 27만호씩 착공하는 수준이며, 이는 최근 3년간 실적 대비 약 1.7배 높은 수준이다.

이 방식 전환의 취지는 ‘허가만 얻고 착공이 안 되는 허수(空數)’를 최대한 줄이려는 것이다.

 

2.2 LH의 역할 강화 및 기능 전환

 

공공택지 매각을 중단하고, LH가 보유한 토지를 민간에 팔지 않고 직접 주택을 시행하는 방식으로 정부 계획이 바뀌고 있다.

LH가 사업 시행자가 되면, 민간 이윤이 개입할 여지를 줄이고 분양가 안정성 확보 가능성이 커질 수 있다는 기대가 제시된다.

다만 LH가 현재까지 택지 매각 중심의 수익 구조에 익숙해 왔던 것과 달리, 직접 시행 중심 체제로 이동하면 재무 구조 변화가 불가피하다는 지적이 있다.

정부는 LH가 ‘땅장사’ 중심 사업 모델에서 ‘집장사’ 모델로 전환해야 한다며 LH의 사업 모델 및 조직 구조 혁신도 함께 추진하겠다는 입장이다.

 

2.3 공공주택 확대, 청약 및 제도 개편

 

정부는 공공주택 공급을 확대하고, 기존 민영주택 중심 청약 제도를 전반적으로 개편하겠다는 방침을 발표했다.

특히 LH가 직접 시행하는 주택은 민영 분양 방식이 아닌 공공주택 형태로 공급하는 방안을 검토 중이며, 청약 자격과 제도도 재설계할 예정이다.
수도권에서는 LH가 보유 중인 공동주택용지 미매각 토지를 공공주택으로 전환하여 약 6만호 공급하는 계획도 발표되었다.

일부 민간 참여 공공주택(도급형 민간참여사업) 방식으로 설계/시공 등은 민간이 맡고, 브랜드 아파트 형태로 공급한다는 구상도 있다.

또한 정비사업(재개발/재건축) 속도 제고, 노후 공공임대주택 재건축·고밀도 개발, 도심 복합사업 활성화 등 다양한 방식이 혼합되어 공급 확대 전략이 수립되고 있다.

 

 

2.4 대출·금융 규제 병행

 

공급 확대만으로는 집값 안정 목표를 달성하기 어렵기 때문에, 수요 측 규제도 병행하겠다는 접근이 있다.

규제지역 주택담보대출(LTV) 상한을 기존보다 낮춰 금융 레버리지(대출 중심 집값 상승)를 억제하려는 조치가 포함됐다. 예컨대 일부 지역에서 LTV 50%→40%로 강화하는 조치가 시행된다.

1주택자의 규제지역 내 전세대출 한도를 축소하는 방안도 포함되어 있다.

즉, 공급 확대와 투기 수요 억제를 동시에 수행하겠다는 전략이다.

 

 

3. 기대 효과와 리스크 / 비판 가능성

 

이재명 정부의 LH 중심 주택정책은 몇 가지 기대 효과와 함께 현실적 리스크 또는 비판 요인을 안고 있다.

 

3.1 기대 효과

a) 공급 안정성 제고

 

LH가 사업 시행자로 나서면 민간 사업자의 사업 지연 전략, 미분양 우려로 인한 착공 유예 등의 변동성이 줄어들 가능성이 있다. 사업 속도가 더 안정적으로 유지되면 공급 계획이 실제 물량으로 이어질 가능성이 높아진다.

 

b) 분양가 억제 가능성

 

중간 이윤 마진을 줄이며, 정부가 일정 수준의 비용 관리를 통해 분양가를 억제할 여지가 커진다. 민간 개발 사업자보다 비교적 이윤 욕심이 덜한 공공 주체가 개입하는 것이 분양가 상승 억제에 도움이 될 수 있다.

 

c) 이익 환수 강화

 

기존 LH가 택지를 민간에 매각하며 얻던 수익을 ‘땅장사’ 모델에서 벗어나 공공 이익을 위한 사업 재투자 여력으로 전환할 수 있다. 즉 개발 이익의 일부가 공공 재정으로 환류될 가능성이 있다.

 

d) 제도 혁신 계기

 

LH의 조직 체계, 재무 구조, 사업 추진 방식 등 전면적 개혁이 필요한 상황에서 이 전환은 구조적 혁신을 유도할 수 있는 계기가 된다.

 

3.2 리스크 및 비판 요소

a) LH의 재무 건전성 부담

 

LH는 과거 공공임대, 택지 매각 수익에 기반해 운영해왔는데, 택지 매각을 줄이고 사업 시행 주체로 나서면 초기 비용 부담이 커진다. 현금 유동성, 부채 조달 능력 등이 걸림돌이 될 수 있다. 일부 보도에서는 LH의 부채 비율이 높고 재무 위험성도 제기되고 있다.

 

b) 사업 수행 역량 및 리스크

 

LH는 택지 조성 중심 사업에 강점이 있는 반면, 자체 주택 사업(설계·시공 등)에는 상대적으로 경험이 부족할 수 있다. 사업 지연, 비용 상승, 시공 품질 유지 등의 리스크가 존재한다.

 

c) 공공주택 품질 및 수요자 선호 부응 문제

 

공공주택 중심 공급이 확대되면, 민간 브랜드 아파트 수준의 품질·디자인·선호를 충족시키기 어려울 수 있다. 일부 수요자는 공공주택에 대한 선호가 낮을 수 있다.

 

d) 중앙–지방 정부 간 조율과 갈등

 

택지 조정, 인허가 권한, 용도 전환 등은 지방 정부와의 갈등 요인이 될 수 있으며, 사업 진행 과정에서 중앙 정부와 지방 정부 간 충돌이 있을 수 있다.

 

e) 감시·부패 리스크

 

LH가 권한과 역할이 커지는 만큼, 부패·비리 가능성이 커질 수 있다. 따라서 투명성과 감시 체계 확보가 필수적이다. 언론에서도 LH 비리나 내부 임직원 땅 투기 문제 등이 언급된다.

 

4. 중국 부동산 제도 및 개발 방식 – 주요 특징

 

이제 중국의 부동산 제도 및 개발 방식을 간략히 정리하고, 앞서 살펴본 이재명 정부의 전략과 비교하는 작업을 해보자.

 

 

4.1 중국의 부동산 / 토지 소유 구조

국가 소유 토지와 토지사용권

 

중국은 모든 토지가 국가 또는 집체(collective) 소유로 규정되어 있으며, 민간은 토지 사용권(land-use rights)을 임차하는 형태로 취득한다. 즉, 땅을 사는 것이 아니라 일정 기간 동안 사용권을 확보하는 것이다.

사용권 기간은 용도에 따라 다르며, 일반적으로 거주용 주택의 경우 최대 70년, 상업용 용지는 더 짧은 경우가 많다.

이 사용권은 거래 가능하며 제3자에게 양도될 수 있다.

 

 

지방정부의 토지 매각 수익 구조

 

중국의 지방정부는 재정 자립도가 낮은 경우가 많고, 토지 사용권 양도 (매각)가 지방정부 재정 수입의 핵심 동력이다. 즉, 지방정부가 보유한 개발 용지나 땅의 사용권을 개발업자에게 매각함으로써 수익을 확보하고, 이를 인프라 구축 등에 재투자한다.

이 구조는 지방정부와 개발업자 간 유착 관계나 토지 수용 갈등, 보상 갈등 등의 문제를 양산하는 원인이 되기도 한다.

 

 

정부 주도 개발 및 개발 권한 집중

 

중국은 중앙 정부가 부동산 시장 안정과 경제 성장을 병행하면서, 지방정부가 개발 역량을 행사하도록 허용해 왔다. 다만 최근 중앙 정부는 부동산 시장 리스크를 경계하며 개발업자 규제를 강화하고 안정화 정책을 병행하고 있다.

 

 

가격 제한·공공주택 정책

 

중국은 중·저가 주택 공급 유도를 위해 지방정부가 토지를 양도할 때 가격 제한 조건을 붙이거나, ‘가격 제한 주택’ (가격 상한을 정한 주택) 정책을 시행한 바 있다. 이는 개발업자가 반드시 중저가·중소형 주택을 공급하도록 유도하는 제도적 장치이다.

또한 일부 도시에서는 공공 소유권 주택(public ownership housing) 제도를 도입하여, 주택을 전적으로 임대만 허용하고 소유권이 지방 정부나 주민 협회 등에 귀속되는 방식도 활용된다.

 

 

부동산 금융 규제

 

최근 중국 정부는 부동산 개발 기업의 과도한 레버리지 사용을 억제하기 위해 ‘3대 레드라인(three red lines)’ 규제 정책을 도입했다. 이는 기업이 지닌 부채 수준, 자산 부채비율, 현금 보유 수준 등을 기준으로 엄격하게 제한하는 제도다.
또한 ‘주택 인도 보장(保交楼)’ 정책을 통해 건설 중단된 주택의 완공을 보장해야 한다는 제도를 시행하기도 했다.

 

 

5. 이재명 정부 정책과 중국 방식의 유사점 및 차이점

 

중국의 부동산 제도와 이재명 정부의 LH 중심 주택정책 사이에는 일정한 유사점이 있으나, 체제적 조건, 정치구조, 제도 운용 방식 등에서 큰 차이가 있다. 아래에서는 유사점과 차이점을 정리해본다.

5.1 유사점

① 정부 주도·개입 중심 구조

 

이재명 정부의 정책은 민간 중심 방식에서 벗어나 정부, 특히 공공기관(LH)이 중심이 되어 주택 공급을 주도하겠다는 방향이다. 이는 중국의 정부 주도 부동산 개발 방식과 유사하다. 중국에서도 개발 계획, 인허가, 토지 양도, 주택 공급 방향 등이 정부의 의도에 따라 강하게 개입되는 구조다.

 

 

② 개발 권한 집중과 중앙/지방 접점

 

중국은 중앙 정부와 지방 정부 간 권한 분배가 복잡하지만, 중앙 정책이 부동산 시장 안정이라는 목표 아래 지방 정부에 강한 권한과 책임을 부여하고 통제하는 구조가 있다. 이재명 정부 또한 중앙 정부 주도의 계획 하에 LH 중심 체제로 권한을 중앙 집중화하려는 면이 있다.

 

 

③ 가격 통제 또는 간접 개입

 

중국은 가격 제한 주택, 토지 양도 조건 부과 등으로 시장을 간접 조정하는 제도를 쓴다. 이재명 정부 역시 분양가 안정, 대출 규제 등을 통해 시장 가격 움직임을 통제하려는 의도가 있다.

④ 재정-토지 수익 구조에 기반

중국은 지방 정부가 토지 사용권 양도로 재정 수익을 확보하는 구조가 핵심이다. 이재명 정부가 LH가 택지 매각을 중단하고 직접 시행을 확대하면, 토지 매각 수익 구조가 공공 재정 환류 구조로 바뀔 수 있다는 점에서 그 구조적 전환에서 일정한 유사성을 갖는다.

 

 

5.2 차이점 및 한계

a, 땅 소유권 구조의 근본 차이

 

가장 본질적인 차이는 토지의 소유권 구조이다. 중국은 토지를 국가 또는 집체 소유로 규정하고, 민간은 사용권만 행사하는 구조다. 반면, 한국은 토지 소유권이 민간에 가능하며 거래와 담보 설정이 자유롭다. 이 점이 양 체제의 큰 제도적 경계선이다.

즉, 중국에서 정부가 토지 사용권을 통제함으로써 개발과 가격을 조정하는 힘이 강한 반면, 한국은 민간의 토지 소유권과 시장 자유가 보장되기 때문에 정부 개입 범위가 상대적으로 제한된다.

 

 

b,  정치·제도적 제약 조건

 

중국은 일당 집권 체제 아래 중앙 정부의 권한이 강하고, 지방 정부에 대한 통제 장치도 엄격하다. 한국은 민주주의 체제이고 여러 이해관계자(지방자치 단체, 주민, 민간 기업 등)가 개입하기 때문에 중앙 정부가 일방적으로 권력을 행사하기 어렵다. 따라서 정책 집행의 속도와 강도에서 차이가 클 수밖에 없다.

 

 

c,  시장 기능 제한성

 

중국은 (이론적으로) 부동산을 소유하기보다 장기 임차 및 사용권 중심으로 설계되어 있어서, 부동산 가격 스펙큘레이션(투기) 욕구가 제도적으로 제약되는 면이 있다. 반면 한국은 부동산 소유권 제도가 자유롭고, 시장 기대 수익이 강해 민간 투자 및 투기 유인이 크다.

 

 

d, 금융 및 리스크 관리 메커니즘

 

중국은 최근 개발업체의 부채 리스크를 통제하기 위해 ‘3대 레드라인’ 규제나 인도 보장 제도 등을 동원하고 있다.

한국에서는 아직 이런 수준의 전면 부동산 기업 레버리지 통제 제도는 없다. 이재명 정부 정책도 대출 규제 쪽으로 접근하고자 하지만, 중국식 개발업체 규제 체제와는 본질적으로 차이가 있다.

 

 

e, 정책 전환의 속도와 유연성

 

중국은 중앙 정부 주도로 비교적 빠르게 정책 방향을 전환하고 실행할 수 있는 반면, 한국은 법·제도 개정, 국회 승인, 지방 정부 협조, 주민 반발 등 다양한 제약이 있다. 따라서 이재명 정부가 제시한 방식이 실제로 속도감 있게 완전하게 시행될지 여부는 많은 변수에 달려 있다.

 

 

이재명 정부의 LH 중심 주택정책은 중국의 정부 주도 개발 방식과 몇몇 구조적 유사성을 가진다. 다만, 한국과 중국은 정치체제, 부동산 소유구조, 제도 환경 등이 다르기에 완전한 동일화는 아니라고 볼수도 있지만 그래도 위험하다. 

 

 

 

 

요약 및 제언

이재명 정부는 LH 중심의 공공주택 공급 체제로 전환하겠다고 한다.

주요 변화는 ‘택지 매각 → 직접 시행’, ‘인허가 기준 → 착공 기준’ 전환, 공공주택 확대, 제도 개편, 대출 규제 병행 등이 있다.

기대 효과로는 공급 안정성 제고, 분양가 억제, 이익 환수 강화 등이 있지만, LH 재무 부담, 사업 역량 부족, 품질 확보 문제, 감시 리스크 등이 현실적 과제로 꼽힌다.

중국의 부동산 방식은 정부 주도, 토지 국가 소유·사용권 중심, 지방정부 토지 매각 수익 구조 등이 특징이다. 이재명 정부 방식은 일부 유사성을 지니지만, 소유권 제도, 제도적 제약, 시장 자유도 등에서 본질적 차이가 있긴하다.

 

윤리·데이터 개방이 성패를 가릅니다. 해외사례는 ‘국가가 더 많이 짓는가’보다 “어떻게 책임있게 짓는가”에 가까운 메시지를 줍니다. 한국 현실에 맞춘 거버넌스·정보공개·협상모형의 정교한 결합이 가장 한국적인 해법입니다. 국민이 우려하는 중국방식과 같지 않다고 보지만, 일부에서는 땅을 매입하여 국민에게 임대로만 나눠준다는 방식에서 중국방식인것 아닌지 의심을 하고 있습니다.  국민을 생각하는 정부가 되길 바랍니다. 

 

 

 

https://v.daum.net/v/20250902140339057

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